Dubai · Business Bay · Palm Jumeirah · Marina
Seit 2020 vor Ort, über 200 Mio. AED begleitet. Hier stehen die echten Nebenkosten, die Regeln fürs Golden Visa und der Steuerpunkt, den die meisten Verkäufer bei deutschen Käufern weglassen.
Der Markt
Dubai wächst seit Jahren: Zuzug, Infrastruktur, keine Einkommensteuer, ein Kaufprozess, der bei Bestandsimmobilien in etwa vier Wochen erledigt ist und bei Off-Plan an einem einzigen Tag. Dagegen wirkt ein deutscher Notartermin wie aus einem anderen Jahrhundert.
Genau diese Geschwindigkeit ist auch das Risiko. Es werden täglich Projekte verkauft, die auf Rendite-Folien großartig aussehen und deren laufende Kosten niemand nennt. Ich arbeite seit 2020 in Dubai, habe über 200 Mio. AED an Transaktionen begleitet und kenne den Unterschied zwischen einem Entwickler, der liefert, und einem, der Prospekte druckt.
Was ich dir vorrechne, bevor du kaufst: Nettomiete nach Service Charges, Verwaltung und realistischem Leerstand, die Nebenkosten beim Ein- und beim Ausstieg, und was die deutsche Steuer aus dem Ergebnis macht. Erst dann reden wir über Objekte.
Nebenkosten
Gerechnet auf einen Kaufpreis von 2.000.000 AED, rund 500.000 €. Die Posten unterscheiden sich, je nachdem ob du vom Entwickler oder aus dem Bestand kaufst.
| Posten | Höhe | Wann |
|---|---|---|
| Dubai Land Department | 4 % des Kaufpreises, hier 80.000 AED | immer, meist vom Käufer getragen |
| Trustee Office | ab ca. 2.000 AED plus MwSt | bei der Umschreibung |
| Eigentumsurkunde (Title Deed) | ca. 580 AED | bei der Umschreibung |
| Maklerprovision | üblich 2 % plus 5 % MwSt | beim Kauf aus dem Bestand, bei Off-Plan meist nicht |
| Oqood-Registrierung | ca. 3.000 AED | nur bei Off-Plan |
| NOC des Verwalters | ca. 500 bis 5.000 AED | beim Kauf aus dem Bestand, zahlt meist der Verkäufer |
| Bei Finanzierung | 0,25 % Hypothekenregistrierung plus Bankgebühren | bei Kreditkauf |
Summe in der Praxis: 6 bis 8 Prozent des Kaufpreises. Laufend kommen Service Charges von etwa 12 bis 30 AED je Quadratfuß und Jahr dazu. Stand September 2026, Gebühren ändern sich.
Der Punkt, den andere weglassen
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist am 31. Dezember 2021 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Seither richtet sich alles nach deutschem Recht.
Für dich heißt das: Solange du Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hast, bist du dort mit deinem Welteinkommen steuerpflichtig, also auch mit den Mieten aus deiner Dubai-Wohnung. Weil die Emirate auf private Mieteinnahmen keine Steuer erheben, kannst du auch nichts anrechnen lassen. Die Einnahmen werden in Deutschland voll mit deinem persönlichen Steuersatz erfasst.
Das macht Dubai nicht schlecht. Es macht die Rechnung nur anders, als sie auf den meisten Verkaufsfolien steht. Wer wirklich steuerfrei vereinnahmen will, muss den Lebensmittelpunkt verlagern, und das ist eine Entscheidung für deinen Steuerberater, nicht für einen Makler.
Lass deinen Steuerberater eine Seite schreiben, was deine geplante Dubai-Immobilie in deiner Situation nach Steuern bringt. Kostet ein paar hundert Euro und verändert bei vielen die Objektwahl. Ich schicke dir dafür die Zahlen, die er braucht.
Die Lagen
Zentral, am Kanal, Downtown zu Fuß. Gute Mischung aus Eigennutzung und Vermietung, große Auswahl in allen Preisklassen. Achte auf das Gebäude, die Qualitätsunterschiede sind hier enorm.
Die Adresse mit dem Namen, den jeder kennt. Hohe Einstiegspreise, stabile Nachfrage, starke Ferienvermietung. Service Charges sind entsprechend hoch, das muss in die Rechnung.
Der etablierte Vermietungsmarkt: immer Nachfrage, immer Mieter, dafür viel Wettbewerb und älterer Bestand. Solide, selten spektakulär.
Familien, Villen, Schulen, ruhiger. Preis je Quadratmeter niedriger, Wertentwicklung in den letzten Jahren stark. Für Kapitalanleger mit Zeithorizont interessant.
Häufige Fragen
Ja, in den ausgewiesenen Freehold-Gebieten kaufst du als Ausländer volles Eigentum, eingetragen beim Dubai Land Department. Dazu gehören unter anderem Downtown, Business Bay, Dubai Marina, Palm Jumeirah, JVC und Dubai Hills.
Außerhalb dieser Zonen gibt es nur Leasehold, also ein Nutzungsrecht auf Zeit. Achte darauf, bevor du reservierst.
Rechne mit 6 bis 8 Prozent des Kaufpreises. Der größte Posten ist die Gebühr des Dubai Land Department mit 4 Prozent, dazu kommen Trustee Office ab etwa 2.000 AED, Ausstellung der Eigentumsurkunde rund 580 AED und beim Wiederverkauf die Maklerprovision von üblicherweise 2 Prozent zuzüglich 5 Prozent Mehrwertsteuer.
Bei Off-Plan direkt vom Entwickler entfällt die Maklerprovision meist, dafür kommt die Oqood-Registrierung dazu. Einige Entwickler übernehmen in Aktionen die DLD-Gebühr, das ist Verhandlungssache.
Wenn du deinen Wohnsitz in Deutschland behältst: ja, in voller Höhe. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen und wurde nicht verlängert.
Seit 2022 gilt allein deutsches Recht, und weil die Emirate auf private Mieteinnahmen keine Steuer erheben, gibt es auch nichts anzurechnen. Wer dir etwas anderes erzählt, verkauft dir etwas. Sprich das mit deinem Steuerberater durch, bevor du kaufst.
Ab einem Immobilienwert von 2 Mio. AED, umgerechnet etwa 500.000 €, kommst du für das zehnjährige Golden Visa infrage. Die frühere Hürde, dass mindestens die Hälfte angezahlt sein muss, ist gefallen, und auch finanzierte sowie Off-Plan-Objekte werden inzwischen anerkannt.
Ein Visum ist kein Wohnsitz im steuerlichen Sinn. Ob du wirklich in Deutschland aus der Steuerpflicht fällst, entscheidet sich an Wohnsitz und Lebensmittelpunkt, nicht am Visum.
Off-Plan bekommst du zu niedrigeren Einstiegspreisen und mit Zahlungsplänen über die Bauzeit, oft 60 Prozent bis zur Fertigstellung. Dafür trägst du Fertigstellungs- und Marktrisiko und hast bis zur Übergabe keine Miete.
Fertige Objekte kosten mehr, bringen aber ab dem ersten Monat Miete und du siehst, was du kaufst. Für den ersten Kauf in Dubai empfehle ich meistens Bestand, außer der Entwickler und die Lage sind erstklassig.
Service Charges werden pro Quadratfuß und Jahr berechnet und liegen je nach Gebäude etwa zwischen 12 und 30 AED. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung sind das grob 13.000 bis 32.000 AED im Jahr.
Das ist der Posten, der in Renditeversprechen am häufigsten fehlt. Ich rechne ihn dir vorher heraus, zusammen mit Verwaltung und Leerstand.
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