Ratgeber · Zypern · Stand September 2026
Mehrwertsteuer oder Übertragungsgebühren, nie beides. Hier steht, wann der ermäßigte Satz von 5 Prozent greift, was die Reform 2026 gestrichen hat und in welcher Reihenfolge du vorgehst.
Überblick
Anders als in Deutschland, wo Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zusammen schnell 10 bis 15 Prozent ausmachen, liegen die Kaufnebenkosten auf Zypern deutlich niedriger. Entscheidend ist eine einzige Frage: Kaufst du einen Neubau mit Mehrwertsteuer oder eine Bestandsimmobilie ohne? Danach richtet sich alles Weitere.
Denn entweder zahlst du Mehrwertsteuer und dafür keine Übertragungsgebühren, oder du zahlst Übertragungsgebühren und keine Mehrwertsteuer. Beides zusammen kommt nicht vor.
| Posten | Neubau vom Bauträger | Bestand von privat |
|---|---|---|
| Mehrwertsteuer | 19 %, ermäßigt 5 % auf die ersten 130 m² beim Hauptwohnsitz bis 350.000 € Gesamtwert | fällt nicht an |
| Übertragungsgebühren | entfallen | 3 / 5 / 8 % gestaffelt, aktuell um 50 % ermäßigt |
| Stempelsteuer | seit 1. Januar 2026 entfallen | seit 1. Januar 2026 entfallen |
| Anwalt | ca. 1 % zzgl. MwSt | ca. 1 % zzgl. MwSt |
| Grundbuch und Gebühren | geringe Festbeträge | geringe Festbeträge |
Stand September 2026. Sätze und Freibeträge ändern sich, insbesondere nach der Steuerreform 2026. Verbindlich ist, was dein Anwalt auf Zypern dir zum Zeitpunkt des Kaufs bestätigt.
Beispiel
Zwei Käufer, zwei Wege, jeweils 400.000 € Kaufpreis.
Wohnung mit 120 m², 400.000 € netto. Der ermäßigte Satz greift hier nicht, weil der Gesamtwert über 350.000 € liegt: 19 % MwSt sind 76.000 €. Übertragungsgebühren entfallen, Anwalt rund 4.000 €. Gesamt etwa 480.000 €.
Haus für 400.000 €, keine Mehrwertsteuer. Übertragungsgebühren nach Staffel, halbiert, ergeben rund 11.000 €, Anwalt rund 4.000 €. Gesamt etwa 415.000 €.
Viele vergleichen nur die Kaufpreise. Bei gleichem Preis kann der Neubau durch die Mehrwertsteuer 60.000 € teurer sein, dafür bekommst du Garantie, neue Technik und niedrigere Instandhaltung. Beides hat seine Berechtigung, nur muss man es wissen.
Die Zahlen sind gerundet und dienen der Orientierung. Ob in deinem Fall der ermäßigte Satz greift, hängt an Fläche, Gesamtwert, Nutzung und deiner persönlichen Situation. Das rechnet dir dein Anwalt vor dem Vertrag aus.
Ablauf
Reservierungsgebühr üblicherweise 5.000 bis 10.000 €, nimmt das Objekt vom Markt. Lass dir schriftlich geben, unter welchen Bedingungen sie zurückfließt.
Vor allem anderen. Er prüft den Titel, offene Hypotheken des Bauträgers, Baugenehmigungen und ob überhaupt verkauft werden darf.
Wird auf Englisch geschlossen. Dein Anwalt verhandelt Zahlungsplan, Fertigstellungstermin, Vertragsstrafen und die Übergabe der Eigentumsurkunde.
Der wichtigste Schritt. Innerhalb der gesetzlichen Frist nach Unterschrift. Sichert deinen Anspruch, auch wenn die Urkunde erst später kommt.
Beim Neubau nach Baufortschritt, beim Bestand meist in einer Summe. Zahle nie an eine Privatperson ohne Treuhandregelung im Vertrag.
Beim Grundbuchamt, gegen Zahlung der Übertragungsgebühren falls anwendbar. Bei Neubauprojekten dauert das teils Jahre, deshalb Schritt 04.
Häufige Fragen
Der ermäßigte Satz von 5 Prozent gilt nur beim Neubau, nur für deinen Hauptwohnsitz und nur für die ersten 130 Quadratmeter Wohnfläche, und nur wenn der Gesamtwert der Immobilie 350.000 € nicht übersteigt. Alles darüber sowie jede Zweit- oder Anlageimmobilie liegt bei 19 Prozent.
Wichtig: Du darfst pro Person nur einen begünstigten Hauptwohnsitz haben, und du bindest dich für zehn Jahre. Vermietest oder verkaufst du früher, fordert das Finanzamt die Differenz anteilig zurück.
Nur wenn beim Kauf keine Mehrwertsteuer anfällt, also typischerweise beim Kauf aus dem Bestand von privat. Dann gilt die Staffel 3 Prozent bis 85.000 €, 5 Prozent bis 170.000 € und 8 Prozent darüber, jeweils auf den jeweiligen Wertabschnitt, und die Summe wird aktuell um 50 Prozent ermäßigt.
Kaufst du einen Neubau mit Mehrwertsteuer, entfallen die Übertragungsgebühren vollständig. Du zahlst also entweder das eine oder das andere, nie beides.
Ja. Im Zuge der Steuerreform ist die Stempelsteuer auf Kaufverträge zum 1. Januar 2026 entfallen. Früher waren das 0,15 bis 0,20 Prozent, gedeckelt bei 20.000 €.
Lass dir den aktuellen Stand trotzdem von deinem Anwalt bestätigen, bevor du unterschreibst. Bei Reformen gibt es oft Übergangsregeln für Verträge aus dem Vorjahr.
Üblich ist rund 1 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, bei kleineren Objekten oft ein Mindesthonorar. Dafür bekommst du Titelprüfung, Vertragsverhandlung, Hinterlegung beim Grundbuchamt und die Begleitung bis zur Übertragung.
Nimm immer einen eigenen Anwalt, nicht den des Verkäufers oder Bauträgers. Auf Zypern ist das der wichtigste Einzelpunkt im ganzen Ablauf.
Nach der Unterschrift hinterlegt dein Anwalt den Kaufvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist beim Grundbuchamt. Damit ist dein Anspruch auf Übertragung öffentlich gesichert, auch wenn die Eigentumsurkunde erst Jahre später ausgestellt wird.
Das schützt dich vor Doppelverkauf und davor, dass der Bauträger die Immobilie nachträglich belastet. Ohne diese Hinterlegung kaufst du auf gut Glück.
Auf den Gewinn fallen 20 Prozent Kapitalertragsteuer an. Es gibt persönliche Freibeträge, die mit der Reform 2026 angehoben wurden, und Kosten wie Anwalt, Makler, Grunderwerb und wertsteigernde Investitionen kannst du gegenrechnen.
Die genaue Höhe der Freibeträge in deinem Fall rechnet dir dein Anwalt oder Steuerberater aus, da spielt die Haltedauer und die Art der Nutzung hinein.
Zwischen Deutschland und Zypern gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen. Mieteinnahmen aus einer zyprischen Immobilie werden grundsätzlich auf Zypern besteuert und in Deutschland unter Progressionsvorbehalt berücksichtigt, wenn du in Deutschland ansässig bleibst.
Das ist ein anderes Bild als bei Dubai, wo seit 2022 kein Abkommen mehr besteht. Für deinen konkreten Fall ist trotzdem dein Steuerberater zuständig, nicht ich.
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