Ratgeber · Zypern · Stand Oktober 2026
Vom Plan zur Eigentumsurkunde: Reservierung, eigener Anwalt, Zahlungsplan, Hinterlegung beim Grundbuchamt und die Risiken, die du vor der Unterschrift kennen solltest.
Überblick
Off-Plan bedeutet, dass du eine Immobilie kaufst, bevor sie fertig ist, nach Plänen und Baubeschreibung. Das hat Vorteile: Du wählst Stockwerk, Ausrichtung und Ausblick meist noch frei, zahlst in Raten nach Baufortschritt und bekommst einen Neubau mit moderner Technik und Garantie.
Es hat auch Risiken, denn du zahlst für etwas, das noch nicht steht. Auf Zypern lassen sich diese Risiken gut absichern, wenn du die Reihenfolge einhältst. Wichtigste Regel: Ein eigener Anwalt, bevor du Geld überweist und bevor du etwas unterschreibst.
Die Steuern und Gebühren beim Kauf erkläre ich auf einer eigenen Seite: Immobilie auf Zypern kaufen: Steuern, Gebühren und Ablauf. Hier geht es um den Weg, den dein Geld und dein Vertrag beim Off-Plan-Kauf nehmen.
Ablauf
Du entscheidest dich für eine Einheit, der Bauträger nimmt sie mit der Reservierung vom Markt. Üblich sind 5.000 bis 10.000 €. Lass dir schriftlich geben, für welche Dauer reserviert wird und unter welchen Bedingungen die Gebühr zurückfließt. Dazu kommen Ausweis, Adressnachweis und der Nachweis zur Herkunft der Mittel.
Beauftrage jetzt einen Anwalt, der nur dich vertritt, nicht den des Bauträgers. Er prüft den Titel des Grundstücks, offene Hypotheken, die Baugenehmigung und ob der Bauträger überhaupt verkaufen darf.
Der Kaufvertrag wird auf Englisch geschlossen. Dein Anwalt verhandelt Zahlungsplan, Fertigstellungstermin, Vertragsstrafen bei Verzögerung, die Bau- und Ausstattungsbeschreibung und die Übergabe der Eigentumsurkunde.
Mit der Unterschrift wird die erste Rate fällig. Zahle nur auf das im Vertrag genannte Konto des Bauträgers oder auf ein Treuhandkonto, nie auf ein Privatkonto.
Dein Anwalt hinterlegt den Vertrag innerhalb der gesetzlichen Frist beim Grundbuchamt. Das ist der wichtigste Schutz: Dein Anspruch auf die Einheit ist öffentlich gesichert, auch wenn die Urkunde erst Jahre später kommt.
Du zahlst nach Baufortschritt. Lass dir den Stand dokumentieren, mit Fotos und Bescheinigung vor jeder größeren Rate. Eine Besichtigung der Baustelle vor Ort lohnt sich.
Bei der Übergabe prüfst du die Einheit gegen die Baubeschreibung und hältst Mängel schriftlich fest. Danach wird die Eigentumsurkunde auf dich übertragen. Bei Neubau mit Mehrwertsteuer entfallen die Übertragungsgebühren.
Risiken
Diese Punkte entscheiden, ob ein Off-Plan-Kauf entspannt oder teuer wird. Die meisten lassen sich im Vertrag und mit der richtigen Reihenfolge absichern.
| Risiko | So sicherst du dich ab |
|---|---|
| Doppelverkauf oder spätere Belastung | Hinterlegung des Vertrags beim Grundbuchamt, Titelprüfung durch deinen Anwalt |
| Der Bauträger wird zahlungsunfähig | Zahlung nach Baufortschritt statt alles vorab, Hinterlegung, Prüfung der Finanzen und der Baugenehmigung |
| Das Projekt wird später fertig | Fertigstellungstermin und Vertragsstrafe im Vertrag, Rücktrittsrecht bei langer Verzögerung |
| Die Einheit weicht von den Plänen ab | Bau- und Ausstattungsbeschreibung als Vertragsanlage, Abnahme gegen diese Liste |
| Zahlung an das falsche Konto | Nur Konto laut Vertrag oder Treuhand, Kontodaten schriftlich vom Anwalt bestätigen lassen |
| Überraschende Nebenkosten | Kosten vorab schriftlich: Mehrwertsteuer, Anwalt, Anschlüsse, Gemeinschaftsgebühren |
Checkliste
Hake diese Punkte ab, bevor du unterschreibst. Fehlt einer, klär ihn mit deinem Anwalt.
Steuern
Beim Neubau fällt Mehrwertsteuer an, dafür entfallen die Übertragungsgebühren. Der Normalsatz liegt bei 19 Prozent. Der ermäßigte Satz von 5 Prozent gilt nur als Hauptwohnsitz, für die ersten 130 Quadratmeter und bis 350.000 € Gesamtwert, nach aktuellem Stand nur noch bis Ende 2026. Für Kapitalanlage und Zweitwohnsitz gelten 19 Prozent. Die Stempelsteuer ist seit dem 1. Januar 2026 entfallen.
Die Details mit Rechenbeispielen stehen hier: Steuern, Gebühren und Ablauf beim Immobilienkauf auf Zypern. Sätze und Fristen ändern sich, verbindlich ist, was dein Anwalt zum Zeitpunkt des Kaufs bestätigt.
Vermietung
Wenn du Off-Plan als Kapitalanlage kaufst, klär die Vermietung vor der Unterschrift. Frag nach der Verwaltungsfirma, dem Vertrag, den Konditionen und welche Leistungen abgedeckt sind (Gäste, Reinigung, Instandhaltung, Abrechnung). Renditeangaben sind Modellrechnungen, keine Zusage: Verwaltung, Reinigung, Nebenkosten und Steuern gehören vor jeder Rendite abgezogen.
Häufige Fragen
Off-Plan heißt, dass du eine Immobilie vor oder während des Baus kaufst, nach Plänen und Beschreibung. Du wählst Stockwerk, Ausrichtung und Ausblick oft noch frei und zahlst nach einem Plan in Raten, die sich am Baufortschritt orientieren. Die Eigentumsurkunde kommt erst nach Fertigstellung.
Die Sicherheit hängt an drei Dingen: einem eigenen Anwalt, der Titel, Hypotheken und Baugenehmigung prüft, der Hinterlegung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt und einem Vertrag mit klarem Fertigstellungstermin und Vertragsstrafen. Fehlt einer dieser Punkte, steigt das Risiko deutlich. Nimm immer einen eigenen Anwalt, nicht den des Bauträgers.
Das legt der Kaufvertrag fest und ist verhandelbar. Üblich ist eine Anzahlung bei Vertragsunterschrift und danach Raten nach Baufortschritt, der Rest bei Fertigstellung oder Übergabe. Die Prozentsätze unterscheiden sich je nach Bauträger. Lass dir den Plan schriftlich geben und von deinem Anwalt prüfen, bevor du unterschreibst.
Mit der Reservierung nimmt der Bauträger die Einheit für dich vom Markt, üblich sind 5.000 bis 10.000 €. Ob und unter welchen Bedingungen die Gebühr zurückfließt, steht in der Reservierungsvereinbarung. Lass dir das vor der Zahlung schriftlich bestätigen.
Das hängt vom Projekt ab und reicht von rund einem Jahr bis zu mehreren Jahren bei größeren Anlagen. Der Fertigstellungstermin gehört in den Vertrag, zusammen mit einer Regelung für Verzögerungen, etwa Vertragsstrafen oder einem Rücktrittsrecht. Dein Anwalt verhandelt das vor der Unterschrift.
Vieles lässt sich per Vollmacht und online abwickeln, etwa die Reservierung, Dokumente und die Unterschriften über deinen Anwalt. Ob und wann eine persönliche Anwesenheit nötig ist, klärt dein Anwalt für deinen Fall. Eine Besichtigung vor Ort empfehle ich trotzdem, vor allem bei Lage und Ausblick.
Er gilt nur beim Neubau, nur als Hauptwohnsitz, für die ersten 130 Quadratmeter und bis 350.000 € Gesamtwert, nach aktuellem Stand nur noch bis Ende 2026. Für Kapitalanlage und Zweitwohnsitz liegt der Satz bei 19 Prozent. Prüfe die aktuelle Regelung vor dem Kauf mit deinem Anwalt, die Sätze ändern sich. Mehr dazu: Steuern, Gebühren und Ablauf.
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